DESCUBRIR NUEVOS ESPACIOS / por Arq. Juan Carlos Cacacio

Uno de los desafíos más interesantes en la arquitectura actual es la remodelación de una vivienda, para adaptarla a las necesidades siempre cambiantes de la familia, y su permanente expansión.

La arquitectura actual busca ordenar las funciones de la casa, para desarrollar las diversas actividades en forma independiente y adecuada a su uso en las diversas zonas, en contraposición a las antiguas construcciones de siglo pasado, donde un local dependía de otro, originándose la clásica casa "chorizo" .

Una de las claves es la buena distribución de los dormitorios y el baño principal, ya que está zona debe ser de máxima privacidad, y solo accesible por los moradores de la casa, y asimismo de rápido acceso desde el ingreso a la misma.

Una cocina con comedor diario, luminosa y con la posibilidad de buenas vistas a un patio o parque interior, complementa una vivienda ideal, ya que en general y de acuerdo a nuestro estilo de vida, verificamos el uso informal cotidiano, y en cuantas reuniones familiares pasa a ser el centro y ambiente "estrella", en desmedro de los estares y de los tradicionales comedores principales casi en desuso.

La importancia de una buena orientación de los locales, genera espacios bien iluminados y ventilados, donde será mas confortable vivir, con importantes ahorros de energía, y máxima calidad de los ambientes.
Otra pieza clave cuando debemos ampliarnos en planta alta , es la ubicación de la escalera, , ya que una buena resolución permite un cómodo paso, sin pendientes excesivas, sin vigas que entorpezcan el paso, y ubicada en un lugar estratégico que habilite acceder en forma rápida desde la puerta de ingreso y desde todos los sectores de la vivienda.

El desafío Profesional es hallar la mejor distribución, teniendo en cuenta lo dicho anteriormente, para recrear un buen proyecto, y dar nueva "vida" a mi casa.

DECIDO UN LUGAR EN EL MUNDO Noviembre de 2004
Consultorio de Arquitectura / por Arq. Juan Carlos Cacacio

La compra de un lote, para construir requerirá analizar ciertos aspectos relacionados con el tipo de uso (vivienda, comercio, industria) y la ubicación.
Abordaremos el tema sólo para la vivienda familiar.

La ubicación tiene que ver, con el barrio en que se encuentra el lote, recordemos ese dicho: " la casa siempre puedo mejorarla, el barrio no ". Hoy los barrios no son homogéneos, y podemos encontrar en una misma zona, distintas categorías de vivienda, por eso aconsejamos recorrer las áreas periféricas para tomar la decisión final.

Es importante conocer la infraestructura de servicios, y verificar, antes de comprar, todos los servicios con que cuenta el frente del lote.

Hay zonas en que por ejemplo la red cloacal o de agua corriente pasa por la esquina o a la vuelta de la propiedad, y por lo tanto no es accesible, o es muy costoso, contar con esta.

Los servicios están relacionados, con los Factores de Ocupación del Suelo (el famosos F.O.S), es decir, el porcentaje de superficie máxima que se puede edificar en el lote, que varía desde un 30 % a un 60 % de la superficie de este, según la zona, y el Factor de Ocupación Total (F.O.T), que es el total de metros cuadrados que es posible construir, y que llega a un 300 %, siempre de la superficie del lote, en zonas de alta densidad de población.

Por lo tanto a más infraestructura de servicios, se permite mayor superficie de construcción, y una mayor densidad de ocupación, permitiendo mayor número de dormitorios.

Las zonas clasificadas con la letra R (residencial) y un número (1 es la de mayor densidad), son las ideales para construir una vivienda, ya que la ordenanza Municipal le asigna uso predominante a esta, evitando sorpresas que luego instalen una fábrica, o discoteca, etc.

Con respecto a las medidas de los lotes, van desde los 8, 66 metros (las 10 varas inglesas), en la parte más antigua de la ciudad, hasta los 20 metros o más en las nuevas divisiones que se realicen (en especial los countries).

Un terreno existente, que se quiera subdividir, en la actualidad, en partes menores, debe realizarse con un ancho mínimo de 10 metros, según la normativa municipal vigente, y varía según los distintos municipios.
Una buena dimensión en el ancho de la parcela y en su superficie, permitirá un mejor diseño y una mayor categoría de la vivienda, permitiendo mejores vistas, espacios confortables, y más iluminación y ventilación natural a los locales.

La orientación del predio es muy importante, y para nuestra zona geográfica, la mejor se halla en la franja que va desde el punto cardinal norte hasta el este, ya que permite un mejor asoleamiento en el invierno y en el verano. Este detalle será tenido en cuenta por el proyectista, y mejorará la calidad de los ambientes bien orientados, como otros factores técnicos como humedad en las paredes, hongos, etc.

Con respecto a la compra de un lote, para invertir en un desarrollo inmobiliario, se debe tener en cuenta otros factores, que partirán desde el precio de la parcela, que surgirá de un estudio de factibilidad económico financiera, no siempre tenido en cuenta por los agentes inmobiliarios, cuando se tasa el inmueble, y que permitirán al inversionista una tasa de interés acorde con la inversión a realizar.
Hoy los terrenos son escasos, y en general se deben demoler edificios existentes, para realizar nuevos proyectos.

¿REFORMO MI CASA O ME CONVIENE MUDARME? Diciembre de 2009
Consultorio de Arquitectura / por Arq. Juan Carlos Cacacio

A menudo me consultan sobre si vale la pena reformar un inmueble o conviene mudarse.
Como siempre no hay una sola respuesta, por lo tanto analizaremos algunos aspectos a tener en cuenta para encontrar la posible solución.

Algunas razones de una remodelación pueden ser : mayor comodidad, mejorar la distribución de locales, ampliación de la familia, razones estéticas, etc., y razones para una mudanza : mejor ubicación, más ambientes, mejores servicios, y accesos etc, etc.

Que elementos juegan a favor de mi vivienda:

a) El barrio: ¿estoy cómodo? ¿tengo buena relación con los vecinos?, ¿tengo amigos y familiares cercanos?, aquí juegan factores sicológicos y/o sociales, que pueden ser determinantes para optar sólo por reformar, y por mudarme.

b) El colegio de mis hijos: está cercano, pueden llegar en forma rápida y segura, estas condicionantes junto con el apego de los hijos, ya sea por amigos, deportes que practican, calidad educativa, también influyen en la decisión.

c) Los medios de transporte: la cercanía, calidad y variedad, de los servicios de transporte colectivos, trenes, etc, inciden en comodidad y economía, que debe ser evaluado.

d) Los servicios de infraestructura, como cloacas, gas, electricidad, etc., y la calidad de las vías de accesos al inmueble, mejoran la calidad de vida.

Si las respuestas a estos interrogantes son favorables, este es "mi" barrio, y justifico la realización de una inversión en mejorar la vivienda existente, sino debo pensar en mudarme a un lugar mejor.

Algunos aspectos a tener en cuenta para decidir reformar mi inmueble:

a) El costo: elemento importantísimo que desarrollaremos en el próximo número, analizando si justifica la inversión.

b) Los reglamentos municipales: en el número anterior desarrollamos el tema de los factores de ocupación del suelo y total, que tienen distintos porcentajes a aplicar, según la zona, y que al estar "agotados", no permiten la ampliación proyectada, para ajustarse a las normas municipales, quedando el inmueble en una situación "sin permiso, antirreglamentaria", que a futuro puede originar perdida del valor de tasación de la propiedad.

c) La funcionalidad: se refiere a la correcta distribución de los ambientes, y la zonificación interna de la casa, lo que permite la privacidad, la correcta circulación, el mejor aprovechamiento del espacio.
Esta condición, que no siempre es valorada, permite una mejor calidad de la vivienda, al mismo costo o inferior, y a su vez mejora la cotización del inmueble.

d) Comodidades: la familia en general está en permanente crecimiento, siendo deseable contar con medidas y superficies adecuadas para las zonas de uso común (estar, comedor diario, etc), dormitorio de los padres, dormitorio de los hijos por cada sexo, la posibilidad de contar con más de un baño, una cocina luminosa y con todas las comodidades, una hermosa vista, etc. Cada familia debe evaluar todos los aspectos, y responder las preguntas planteadas para poder tomar la mejor decisión, y que permita resolver esta situación de cambio (crisis), y que luego completaremos con la ayuda de un profesional de la construcción.

¿CUANTO CUESTA REFORMAR MI CASA? . Enero de 2010
Consultorio de Arquitectura / por Arq. Juan Carlos Cacacio

Como dijimos en el número anterior, el costo de una reforma, será un elemento primordial para evaluar si es conveniente realizarla.

La respuesta más simple, para justificar la inversión, y tomar una decisión, surge de la siguiente formula: el valor actual de mi casa más el costo de la reforma debe ser igual o menor al costo de la vivienda, si fuera nueva.

Si su costo fuera mayor, sería conveniente, pensar en mudarme a una propiedad con las condiciones enumeradas en el articulo anterior.

Cuando decidamos reformar, es necesario contar con un plan de acción, para establecer en el caso de sumar ambientes, que estos se ajusten a una distribución funcional acorde con diseños actuales, con una correcta distribución de los ambientes, y la zonificación interna de la casa, , donde quede bien definidas las áreas privadas de descanso, de las áreas de actividad cotidiana, lo que permite mayor privacidad, y la correcta circulación, entre ambientes.

Si las condiciones lo requieren, habrá que ampliar en planta alta, para lograr siempre la buena orientación, luminosidad y ventilación de los ambientes, ajustándose a las reglamentaciones del municipio, lo que redundará en un valor mayor de tasación del inmueble.

El costo de la modificación, ampliación o suma de ambientes, de una propiedad, surgirá de un análisis detallado de las necesidades, previendo la mayor cantidad de posibles inconvenientes, los refuerzos estructurales necesarios para la estabilidad de la construcción, la conexión de los servicios nuevos con los existentes, el tiempo de ejecución de las tareas, etc.

La evaluación correcta de todos los detalles, que requiere de experiencia profesional, permitirá tener claro los costos directos e "indirectos" de la reforma, evitando trabajos adicionales (no previstos), que "modifican en forma negativa" el presupuesto original y el tiempo establecido, ocasionando desvíos que terminan con obras inconclusas, instalaciones que no funcionan correctamente, fisuras por sobrecargas estructurales, etc.

BUENOS RESULTADOS EN UNA REFORMA: Febrero de 2005
Consultorio de Arquitectura / por Arq. Juan Carlos Cacacio

Algunos consejos para llegar a buenos resultados, cuando decido reformar un inmueble:
El tiempo: si los plazos reales para ejecutar los trabajos, se extienden en el tiempo, por ejemplo mas de 6 meses, evaluar la posibilidad de mudarse temporalmente, alquilando otro inmueble.

Los vecinos: se detectarán posibles fallas, en los muros existentes linderos a la construcción, como fisuras, desaplomes, filtraciones, humedad, árboles, etc, y se inspeccionará y acordará con los vecinos, si es posible en forma escrita, o con documentación fotográfica o fílmica, de los alcances de las refacciones y su influencia en las partes comunes ( medianera ), evitando reclamos posteriores y no siempre originados por los nuevos trabajos.

Los accesos y horarios: es importante organizar donde se realizarán los ingresos y acopios de materiales, las mezclas, los accesos, vestuarios y sanitarios para el personal de la obra, y la interferencia entre la zona de tareas de la nueva construcción y las actividades cotidianas de los ocupantes de la vivienda, ocasionando las menores molestias posibles, y acordando los horarios de trabajo, considerando ruidos, polvo, etc que se originan sobretodo cuando hay demoliciones o roturas imprescindibles para el desarrollo de las tareas.

Las estructuras: se debe analizar, si hay documentación disponible, las posibles distribución de cargas, definiendo muros portantes, no portantes, elementos y tipos estructurales, para decidir refuerzos, y nuevos soportes, que resuelvan las situaciones, evitando el colapso de la construcción, o la aparición posterior de fisuras pronunciadas, o flexiones de difícil reparación e indeseable aspecto estético.

Las instalaciones: luego de analizar las instalaciones existentes, se definirá las extensiones, teniendo en cuenta que la capacidad de las mismas, siempre será incrementada, y esto define que algunas sean removidas totalmente, desde el origen, para abastecer las nuevas necesidades, por ejemplo, en el caso del agua, el caudal está relacionado con el diámetro de la cañería, lo mismo que el gas, y en el caso de las instalaciones eléctricas: el mayor consumo, o la cantidad de dispositivos que hacen a mayor confort, aumentan las secciones de los conductores y el diámetro de los conductos, o accesorios que hacen a la seguridad de las personas como los diyuntores diferenciales y las puestas a tierra, o sistemas de seguridad como alarmas, o conductos para tv o cable, internet o telefonía, o la distribución de conductos de aire acondicionado central o sistemas individuales de calefacción frío-calor, etc, que hacen a la modernización y funcionalidad de las construcciones contemporáneas.

Los invitamos a que nos escriban sugerencias, opiniones, consultas
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